ローン返済の裏ワザ「繰り上げ返済」

住宅 資金計画 

住宅ローンの上手な返し方を活用する

住宅ローンには、上手な返し方というのがあります。代表的なものには、「繰り上げ返済」「条件変更」「借り換え」の3つがあります。
契約時の融資金利より実際の金利のほうが低くなると、「固定型」はもちろんのこと、「変動型」や「固定期間選択型」でも一定期間中は契約時の金利が適用されるため不安を感じます。

そんなときに活用したいのが、ローンの「繰り上げ返済」「条件変更」「借り換え」です。より金利の低い契約を使って、当初のローン契約から乗り換えるのが「借り換え」。一方、まとまった資金が調達できたときには元金の一部または全額を前倒しして返済するのが「繰り上げ返済」です。いずれも、手数料や団体信用保険料といった諸費用を考慮した上での判断が必要です。

また、手数料を払えば、「条件変更」も容易になりました。住宅ローンの返済条件である返済期間やボーナスと毎月の返済比率、返済タイプなどを変更する方法です。借りたあとでも、無理や無駄がないか見直してみましょう。

「繰り上げ返済」は、期間短縮で!

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に借入額の一部、あるいは全額を返済することをいいます。繰り上げ返済による負担軽減効果は、実施する時期や金利、返済期間などで異なります。複数の住宅ローンを借りている場合は、繰り上げ返済を行う時期が早いもの、金利が高いもの、返済期間が長いものほど、負担軽減効果が大きくなります。


そして、繰り上げ返済には毎月の返済額はそのままで返済期間を短くする「期間短縮型」と、繰り上げ返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。

「期間短縮型」で繰り上げ返済した場合は、毎月の返済額は変わりませんが、返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

同額の繰り上げ返済をしたときの負担軽減効果は「期間短縮型」の方が大きくなりますが、「返済額軽減型」は実質的に毎月の返済額が下がるため、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想される時には効果的です。


総返済額の減額効果は「期間短縮型」の方が大きくなりますが、これはあくまで利息の軽減効果を絶対額で比較した場合について言えることです。家計にそれなりのゆとりがある場合は、基本的には絶対額として利息の軽減効果の大きい「期間短縮型」を優先する方が良いでしょう。


「条件変更」と「借り換え」はメリットをよく考えて

「条件変更」は、ローンの返済条件である返済期間やボーナスと毎月の返済比率、返済タイプなどを変更する方法です。毎月の支払額を増やして返済期間を短縮する、元利均等返済から元金均等返済へ変更するなど、収入が増えたり、また逆に減ったりと家計に変化が起きた時に最適な返し方を再検討してみるとよいでしょう。なお、どんな条件変更が可能なのか、借入先の金融機関でよくシミュレーションしてから決めましょう。
「借り換え」は、現在のローンを完済して他のローンに組み替えることです。一般的には、金利の高いローンから低いローンヘの借り換えが有利です。ただし、別の金融機関に乗り換えれば、手数料や抵当権設定費用など諸費用が発生します。

そのコストも小さくないので、現状のローン残高が少ない場合や乗り換えによる金利メリットが小さいと、借り換えメリットが十分出てこない場合があります。借り換えの目安は、ローン残高1,000万円以上、返済期間10年以上、金利差1%以上といわれています。メリットが出るかどうかは金融機関で試算してもらいましょう。

ここがポイント

  1. 「繰り上げ返済」「条件変更」「借り換え」が、ローン返済の基本テクニック。利用する場合は、シミュレーションをしてメリットが出る方法を選ぶ
  2. ローン返済の裏ワザ「繰り上げ返済」は、期間短縮で負担軽減効果を大きく!

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築郎コメント

住宅ローンは長い間返済を続けなければならない借金ですが、どうせならできるだけ「ラクに」「少なく」返したい。まして家庭の状況が変われば、同じペースで返し続けるのが難しいこともあります。そんなときに、自分に合った上手な返し方や賢い裏ワザを利用することも必要ですね!


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