金融機関と住宅ローンとは?住宅は人生最大の大きな買い物!

住宅 資金計画 

住宅ローンは、人生最大の大きな買い物と考えましょう!

家づくりは、一生に何回も経験できるものではありません。だからこそ、疑問や問題点は一つ一つ解決して、納得の上で進めていきましょう。もしかしたら、住宅ローンを単純に「家を買うお金を借りる」という感覚で捉えていませんか?

住宅ローンは何千万と言う金額にも関わらず、「家を買うためには必要なお金だから」という感覚もあって、不思議と受け入れることができるものです。しかし、住宅ローンを借りる前に、ここで大切なポイントを1つ。それは、住宅ローン自体が人生最大の大きな買い物であると言うことです。

「えっ、どうして?」と疑問に感じるかも知れませんが、ここでポイントは、ローンによって発生する「巨額の利息」です。住宅ローンでは、マイホーム購入に必要なお金を借りるのですが、たとえば、3,000万円を3%の利息で35年間借りた場合、なんと、2,000万円の利息!

もちろん、この利息は払わなくてはなりません。つまり、支払総合計はなんと、5,000万円!!月額の支払い金額に惑わされては大変なことになります。このように、住宅ローンには、巨額の資金(コスト)が必要になります。住宅ローン選びも、大きなお買い物をするという意識を持って慎重に選びましょう。

住宅ローンの仕組みを知ることからスタート!

家づくりを進めていく中で、特にわかりにくいのは「住宅ローン」という方も多いのでは?家の購入を考えている人のほとんどが利用するのが、住宅ローンです。銀行や信用金庫ほかネット銀行、住宅金融公庫と民間ローンが提携した最長35年全期間金利固定の『フラット35』、財形住宅融資などがあります。

金利の違いはもちろん、保証料の有無、繰り上げ返済時の手数料など、さまざまな違いがあります。金融機関や商品ごとに特徴があるので、複数を比較して、ご自分に一番合った住宅ローンを利用すると良いでしょう。

また、金融機関によって審査の条件が異なるので、家づくりをスムーズに進めるためにも、あらかじめ審査を受けておくのも良いかもしれません。ここでは、気になる住宅ローンについて知っておきたいポイントを紹介します。

予算と住宅ローン

住宅ローンを組むときに、「頭金」の目安は購入価格の2割以上とするのが一般的といわれています。それは、住宅金融公庫や銀行などの民間金融機関の住宅ローンもほとんどが購入価額の80%を融資限度額として設定しているからです。金融機関の有利なキャンペーン金利も利用しやすくなります。頭金は大きいほど住宅ローンは小さくて済み、総返済額を抑えられます。

もちろん頭金がなくても家を建てることはできますが、利息や月々の返済額が増えることになります。支払い総額も大きな差が出てくるため、必要な生活費はしっかり手元に残しながら、少しでも多く頭金を用意した方がお得といえるでしょう。ただ、住宅ローンは、 月々返済できる範囲内で無理なく組むことを忘れずに!

住宅ローンは、どこで借りられるの?

雑誌や新聞などの広告、インターネットなどで気になる住宅ローンを見つけたとしても、そもそも融資を申し込む資格がなければ借りることは出来ません。予備知識として、次の点を理解してことをおすすめします。

銀行等の金融機関

基本的には口座を持っていなくても申し込むことができます。ただし、通常は物件が支店等のエリア内にあることが条件とされています。とはいえ、審査に通るかどうかは別問題。特に、自営業者や中小企業の経営者に対する審査は厳しく、なかには直近3年以内に一度でも赤字決算となった年があると、 門前払いされることもあります。なお、特定の不動産や物件に対する『提携ローン』という形で融資が行われる場合などでは、通常より有利な条件が提示されることもあります。

ネット銀行など

以前は利用できる地域が限られていましたが、最近では全国全てをカバーするようになってきています。金利面や諸費用の点で魅力的なものが多く、その分審査は杓子定規で、自営業者や小さな会社に勤める人が借りるのは難しいかもしれません。また、審査に時間がかかる場合もあるため、取得する物件によっては、そもそも融資が間に合わないという可能性もあります。

フラット35

職業に関わらず、原則として前年の収入から融資の可否を判断しますので、最も利用しやすいローンの1つといえます。ただし、床面積や仕様など、取得する住宅の要件は民間住宅ローンより厳しくなっています。

公的ローン? 民間ローン? ローンにはどんな種類があるの?

住宅ローンは大きく分けると、住宅金融支援機構など公的金融機関が資金を融資する公的住宅ローンと、銀行などの民間金融期間が融資する民間住宅ローンになります。

「公的住宅ローン」としては、住宅金融支援機構融資や財形住宅融資、自治体融資などがあります。金利面は比較的有利ですが、物件に対する条件が厳しく、また、借入限度額には一定の制限があり、高額の融資は受けられないという点が特徴です。住宅金融公庫が住宅金融支援機構に変わり、これから公的ローンは非常に限られるようになりました。


「民間住宅ローン」は、銀行などの金融機関、JA、住宅ローン専門会社、一部の生命保険会社などで取り扱っています。公庫が住宅ローン債権を買い取る形で多くの金融機関が販売する「フラット35」も民間住宅ローンに含まれます。

民間住宅ローンの特徴としては、融資限度額が大きめであるほか、物件に対する条件は公的ローンに比べるとややゆるやかで(ただしフラット35は公庫の基準に準ずる)、その分、個人の信用力などのチェックが厳しくなっています。

「固定金利型」「変動金利型」のほか、「固定金利期間選択型」と呼ばれる特約期間中のみ金利が固定されるタイプなど、1つの金融機関でも商品のラインナッ プが幅広いのも特徴です。また、「キャンペーン」と称して金利優遇を3か月程度のサイクルで打ち出すなど、金融機関によって同タイプのローン商品でも金利に差が広がってきています。

公的ローンの種類

財形住宅融資 (住宅金融支援機構)
変動金利(5年固定)、返済期間は10年以上35年以内(完済上限80歳)

サラリーマンや公務員を対象とした、勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした還元融資。近年、公的住宅ローンの中では最も低利。適用金利は、申し込み時点の金利になりますが、5年ごとに金利が見直されることになります。

自治体融資
当初10年間は銀行金利に対して1.0%、利子補給、返済期間は30年以内

都道府県や市区町村が申込み窓口になり、その地域に一定期間居住または勤務している人に対して行う融資です。こうした助成制度があるかどうかは、各自治体におたずねください。

民間ローンの種類

代表的なものに「フラット35」があります。

フラット35

全期間固定金利、返済期間は15年以上35年以内(60歳以上の場合は10年以上)。フラット35S(優良住宅取得制度)は当初10年間、または5年間にわたり金利を年0.3%引き下げ

最長35年間の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となります。最高8,000万円(ただし所要資金の8割まで)の大型融資で、財形住宅融資との併用も可能です(公庫財形と併用すると、所要資金まで)。その他に、「保証料・連帯保証人ともに不要」、「※団体信用生命保険の加入は任意」、「繰上返済手数料は無料」などが特徴として挙げられます。

申込人またはその配偶者の両親や子供が住むための住宅を建設または購入する場合でも、フラット35を利用できます。週末に利用する住宅など、セカンド八ウスの住宅取得にもフラット35を利用できます。


注意点は、融資額が所要資金の8割までであるので、民間金融機関の独自のローンを併用する場合以外は、自己資金が2割以上必要になります。商品内容はどこの金融機関でも同一ですが、適用金利と手数料は取り扱いの金融機関によって異なります。

また、団体信用生命保険への加入は任意であるため、加入する場合には別途、団信特約料の支払いが発生します。融資対象となる住宅は、住宅金融公庫が定めた 技術基準に適合していることと、適合証明書の交付が必要となりますので、基準に合う住宅であるかどうかの確認も重要なチェックポイントになります。

団体信用生命保険

金融機関が保険金受取人となり、ローン名義者を被保険者とする生命保険です。ローンを申し込んだ人(被保険者)が亡くなったり、事故で高度な障害を持って働けなくなって住宅ローンを払えなくなった際に、生命保険会社が所定の保険金を金融機関に支払い、その支払を持って借入金の返済に充当します。残された家族が路頭に迷わないための保険でもあり、また銀行側にとっても不良債権化することを避ける目的もあります。

フラット50

全期間固定金利、返済期間は36年以上50年以内(完済上限80歳)、認定長期優良住宅であること

住宅ローンなど

全期間固定金利、固定金利選択型など。返済期間は1年以上35年以内

ここがポイント

  1. 自分に合った住宅ローンを選ぶことが重要。そのためには、現在の年収や自己資金、ご両親からの贈与、土地の有無、家族構成など、いまの自分の資金と力の情報を整理する
  2. 住宅ローンは「借金」ということを忘れずに、月々返済できる範囲で無理なく組むこと

nika_c
築郎コメント

「自分にはいくら借りられるのか」「返済がちゃんとできるか」しっかり把握することが大事ですね!
今後のライフプランの変化を想定して、余裕を持った計画を立てましょう。


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